La défiscalisation immobilière

La défiscalisation immobilière consiste à investir dans la pierre pour récupérer une partie de cet investissement sous forme de réductions d’impôts. Cet avantage fiscal concédé par l’État permet de réduire son impôt sur le revenu pendant une période déterminée, qui varie selon le dispositif choisi.

Si on se résume : les mécanismes de défiscalisation immobilière permettent d’investir dans un logement et de le mettre en location pour bénéficier de réductions d’impôts. Ces avantages permettent de favoriser la construction de logements neufs en métropole et outre-mer par de l’investissement privé.

Ces investissements font partie des placements préférés des Français. Ils jugent l’investissement dans la pierre comme l’un des plus fiables.

Dispositif Pinel

En bref

Vous faites l’acquisition d’un logement neuf pour sa mise en location.
Vous bénéficierez alors d’un allègement de votre imposition à hauteur du prix de revient du bien immobilier.
6 ans <-> 12%
9 ans <-> 18%
12 ans <-> 21%

Les conditions à respecter :

Le bien ne doit pas excéder 300 000 € et doit être situé dans des zones géographiques déterminées.
Le logement doit être neuf
il doit respecter les normes énergétiques RT2012.

Dispositif Pinel

La loi Pinel est une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du montant du bien immobilier étalée sur 6, 9 ou 12 ans. 

Suivant l’investissement réalisé avec ou sans apport, la réduction d’impôt pourra aller jusqu’à 63 000 € d’économie d’impôt sur une période de 12 ans et ce pour un logement neuf ne dépassant pas 300 000 euros.  

Les conditions :

  • Acquisition d’un bien neuf ou en VEFA (vente en état futur achèvement) bénéficiant du label BBC 2005 ou RT 2012 (réglementation thermique).
  • L’acquisition devra être réalisée entre le 01/09/2014 et le 31/12/2021.
  • Situé dans les zones géographiques de la loi Pinel (A et Abis, B1).
  • La location du bien devra se faire pendant au moins 6 ans (prolongeable sur 9 ou 12 ans) dans les 12 mois qui suivent sa livraison.  Vous pouvez louer à vos ascendants ou descendants (s’ils vivent hors du foyer fiscal et si vous respectez les plafonds de loyer).
  • Votre locataire doit également remplir des critères d’éligibilitéSon revenu fiscal doit respecter les plafonds de ressources du dispositif Pinel, qui sont revalorisés chaque année.
  • Le propriétaire doit respecter des plafonds à la location du logement : le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, à un plafond fixé par décret qui dépend de la zone géographique du bien.

À savoir :

  • La réduction d’impôt commence l’année de l’achèvement de l’immeuble (soit entre 18 et 24 mois après son acquisition) ou l’année de son acquisition si elle est postérieure à l’année de l’achèvement.
  • Le choix de la durée de défiscalisation, 6, 9 ou 12 ans se fait au moment de la déclaration des revenus de l’année de livraison du bien et celui-ci est irrévocable.
  • Votre bien doit être l’habitation principale de votre locataire.
  • Vous pouvez réaliser 2 achats par an.

Dispositif LMNP

En bref

Vous faites l’acquisition d’un logement neuf pour sa mise en location.
Les charges et les amortissements du bien immobilier et de son mobilier peuvent ramener votre résultat comptable imposable à zéro.
Si le résultat est déficitaire, les amortissements qui n’ont pas été utilisés sont reportables sans limite de temps sur les exercices comptables suivants.

Le statut LMNP

Le dispositif LMNP (Loueur en meublé non professionnel) est un statut permettant de louer des appartements meublés, neufs ou anciens à des particuliers. Le bien est loué meublé, par bail commercial, à l’exploitant de la résidence.

Le statut LMNP permet de déduire de vos revenus locatifs toutes les charges liées à l’investissement et de ce fait percevoir des loyers nets d’impôt et nets de contributions sociales :

  • Intérêts d’emprunt
  • Taxe foncière
  • Frais de notaire
  • Travaux d’aménagement
  • Charges de copropriété
  • Honoraires de cabinet comptable
  • Amortissement du bien immobilier
  • Amortissement du mobilier

La déduction des amortissements

En location meublée vous pouvez amortir jusqu’à 85% de la valeur immobilière de votre bien et 100 % du mobilier. La valeur du terrain (représente en moyenne 15% du montant de l’investissement immobilier global) ne s’amortit pas en droit français.

L’amortissement est linéaire :
– 5 à 10 ans pour les meubles et les équipements, ce qui représente un amortissement annuel de 10% de la valeur des meubles.
– 30 ans pour l’immobilier (représentant ainsi 2,5 à 4% par an).

 

À savoir :

  • Vos loyers peuvent être garantis par bail commercial ferme de 9 ans minimum renouvelable, signé avec un gestionnaire spécialiste de la location meublée en résidences services. Ils sont versés par le gestionnaire que votre bien soit vide ou occupé. Les loyers sont revalorisés chaque année.
  • Vous n’avez aucun rapport avec les locataires, le gestionnaire s’occupe de tout.
  • Investir en LMNP dans de l’immobilier neuf ou en VEFA permet également de récupérer la TVA de votre investissement soit 20%, soumis à certaines conditions.
  • Les locations ne sont pas soumises à des plafonds de loyers ou de ressources du locataire, ni à un zonage géographique.
  • Les revenus en Location Meublée Non Professionnelle sont classés dans la catégorie fiscale des « BIC » (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non celle des revenus fonciers.  Grâce au statut Loueur Meublé Non Professionnel, il est possible d’utiliser l’amortissement pour alléger les prélèvements fiscaux et sociaux.
  • Pour garder son statut de LMNP les recettes annuelles ne doivent pas dépasser 23 000€ TTC au titre de l’activité de loueur en meublé ou que les recettes de cette activité représentent moins de 50 % de ses revenus globaux.
  • Cet investissement permet de récupérer la TVA et nécessite d’établir des déclarations fiscales particulières. Il est donc conseillé de s’adjoindre les services d’expert-comptable à cet effet. Pour conserver le bénéfice de la récupération de TVA, le bien doit être loué à un exploitant pendant au moins 20 ans. Enfin le non renouvellement du bail commercial peut entraîner le versement d’une indemnité d’éviction au profit de l’exploitant de la résidence.

Dispositif Censi-Bouvard

En bref

Investissez en résidence de service sur une durée minimum de 9 ans.

Bénéficiez alors d’une réduction de votre imposition sur le revenu de 11% du montant hors taxe de votre investissement.

Récupérez la TVA de votre logement soit 20%.

Les conditions :

  • Investir dans une résidence services pour étudiants ou séniors.
  • Le bien immobilier doit être meublé.
  • Signer un bail de 9 ans minimum.

Le dispositif CENSI-BOUVARD

La Loi de finances 2019 a prolongé de 3 ans le dispositif Censi-Bouvard, jusqu’au 31 décembre 2021. Le Gouvernement a par ailleurs fait adopter un sous-amendement pour maintenir le taux de réduction d’impôt à 11 %. Le bénéfice de la réduction d’impôt liée au dispositif « Censi-Bouvard » est donc toujours d’actualité ; le but étant d’inciter les investisseurs à placer leur argent dans les résidences-services étudiantes, les résidences-services affaires ou destinées aux personnes âgées. Le dispositif Censi-Bouvard est donc prorogé pour 3 ans dans les mêmes conditions.

  • La baisse d’impôt est égale à 11% hors taxes du prix de revient de votre acquisition immobilière (frais de dossiers et de notaire inclus).
  • Récupération du montant de la TVA sur le prix du bien neuf (soit 20 %) à condition de conserver le logement pendant 20 ans, soumis à certaines conditions.
  • Assurance d’avoir un contrat de bail renouvelable d’un minimum de 9 ans.
  • Possibilité d’acheter plusieurs biens immobiliers annuellement, dans la limite de 300 000 € HT (tout dépassement ne sera pas pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt).
  • Possibilité de cumuler les avantages de la loi Censi-Bouvard avec ceux du LMNP Amortissement, toujours dans la limite de 300 000 € HT par an.
  • À noter que si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant de l’impôt à payer, le solde est reportable pendant 6 ans.

À savoir :

  • Vos loyers peuvent être garantis par bail commercial ferme de 9 ans minimum renouvelable, signé avec un gestionnaire spécialiste de la location meublée en résidences services.
  • Ils sont versés par le gestionnaire que votre bien soit vide ou occupé.
  • Vous n’avez aucun rapport avec les locataires, le gestionnaire s’occupe de tout.
  • Les loyers sont revalorisés chaque année.
  • Le non renouvellement d’un bail commercial par la propriétaire peut entraîner le versement d’une indemnité d’éviction au profit de l’exploitant de la résidence.
  • L’acquisition d’un logement dans le cadre d’une activité de location meublée implique des obligations comptables et fiscales il est préférable de s’attacher les services d’un cabinet comptable.
  • Un investissement Censi-Bouvard entre dans le plafond des niches fiscales de 10.000 € et peut être cumulé avec d’autres dispositifs (PINEL, LMNP amortissement…).

Dispositif Malraux

En bref

Investissez dans des bâtiments anciens nécessitant des travaux de réhabilitation et réduisez votre imposition. Votre calcul impôt sera calculé sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :
– 30% pour les immeubles situés en zone sauvegardée et approuvée, en QAD (quartiers anciens dégradés) ou dans des quartiers conventionnés NPNRU.
– 22% pour les immeubles dans un site patrimonial remarquable.

Le dispositif Malraux

La loi de défiscalisation Malraux a été instituée en 1962 par André Malraux. Elle concède une réduction d’impôt allant de 22 à 30% pour les travaux de restauration réalisés sur des biens situés dans des sites patrimoniaux remarquables (SPR) ou des quartiers anciens dégradés.

  • Les programmes Malraux sont situés dans les zones protégées en raison de leur intérêt architectural ou historique des centres villes anciens (secteur protégé et sauvegardé).
  • Les biens immobiliers proposés sur le marché dans le cadre de la Loi Malraux sont des immeubles très bien situés, en plein centre-ville et qui bénéficient d’une forte valeur patrimoniale du fait de leur caractère historique ou remarquable.
  • Les taux de réductions varient selon la localisation de l’immeuble. Selon que l’on soit en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager), il est possible de défiscaliser 30% ou 22% du montant des travaux de rénovations engagés, dans une limite de 100 000 € par an sur une durée maximale de 4 ans.
    L’économie d’impôt peut donc atteindre 120 000 €.
  • Lorsque le montant de réduction d’impôt dépasse l’impôt effectivement payé par le contribuable, le surplus est reportable sur les 3 années suivantes.
  • Le montant des travaux est plafonné à hauteur de 400 000 € par immeuble, pour la période comprise entre la date de délivrance du permis de construire et le 31 décembre de la troisième année suivante. Cette limite est aussi une limite globale par contribuable pour une période de 4 années consécutives
  • Pour les opérations de restauration dont le permis de construire a été déposé antérieurement au 31 décembre 2016, les dépenses de travaux restent limitées à 100 000 € par an.
  • Les travaux éligibles à la loi Malraux sont les travaux de démolition, de reconstruction de toiture, de transformation de logement de tout ou partie d’un immeuble, de murs extérieurs d’immeubles existants, les travaux ayant pour effet de rendre habitable des combles, des greniers ou parties communes, les travaux déclarés d’utilité publique ainsi que les travaux de réparation et d’entretien, d’amélioration de l’habitat
  • Obligation de location nue pendant 9 ans à usage de résidence principale du locataire.
  • La location doit démarrer dans les 12 mois de l’achèvement des travaux. Elle doit être effective et continue pendant toute la durée de l’engagement.
  • L’investisseur doit conserver le monument historique dans son patrimoine pendant 15 ans.
  • Des possibilités de sorties anticipées sont néanmoins possibles en cas de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi, après accord de l’administration fiscale. Dans ces trois cas, l’investisseur ou ses ayants droits peuvent revendre le bien et rembourser le capital restant dû à la banque (s’il y a eu recours à un crédit) sans perdre les économies d’impôts générées.

À savoir

  • L’investisseur est libre de choisir le gestionnaire qu’il souhaite.
  • Un mandat de gestion pourra être proposé avec l’un des gestionnaires travaillant avec l’opérateur sélectionné.
  • Il est important de noter que le dispositif de défiscalisation Malraux se situe hors du plafond des niches fiscales (10 000 € par an). Il bénéficie d’un plafond particulier à hauteur de 30 000 € par an.
  • Obligations déclaratives : les dépenses supportées ouvrant droit à la réduction d’impôt doivent être indiquées sur la déclaration 2042C.

Dispositif Monuments historiques

En bref

Investissement
de 160 000 €

 
Foncier : 60 000 €
       Travaux : 100 000 € sur 2 ans
Taux d’imposition à 41%
et Travaux réalisés sur 2 années

La réduction est de 20 500 €/an

Taux d’imposition à 30%
et Travaux réalisés sur 2 années

La réduction est de 15 000 €/an

Dispositif fiscal Monuments Historiques

Restaurez et entretenez une partie du patrimoine national (bien immobilier classé) pour obtenir en contrepartie, et sous conditions, une importante économie d’impôts avec le dispositif fiscal Monuments Historiques.

La loi Monuments Historiques a été instituée en 1913 pour restaurer et entretenir des immeubles particulièrement précieux sur le plan du patrimoine national. Par ce biais, l’Etat transfère sur les investisseurs privés la sauvegarde d’une grande partie du patrimoine national.

Quels sont les objectifs de la loi Monuments Historiques ?  Ce dispositif fiscal s’adresse aux contribuables les plus aisés, ou ayant un revenu exceptionnel à neutraliser, qui poursuivent l’un ou plusieurs des objectifs suivants :

Quels sont les avantages fiscaux en Monuments Historiques ?

  • Les opérations en Monuments Historiques consistent à acquérir un bien immobilier classé nécessitant des travaux de restauration. Le coût des travaux ainsi que les intérêts d’emprunt liés aux prêts peuvent être déductibles à 100% des revenus d’imposition.
  • Le déficit généré peut être déductible du revenu global sans aucune limite puisqu’il n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.
  • Une forte économie d’impôt sur une courte durée (1, 2 ou 3 ans) est possible tant qu’elle correspond à la durée des travaux.
  • Un impact immédiat sur la TMI (tranche marginale d’imposition) pour le contribuable qui doit faire face à un revenu exceptionnel

Les conditions pour bénéficier des avantages du dispositif Monuments Historiques : L’immeuble doit être classé Monuments Historiques (MH) ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH). PC soumis à la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles) et à l’ABF (Architecte des Bâtiments de France).

Montage : Pour bénéficier de la défiscalisation des  travaux de restauration, ceux-ci doivent être à l’initiative du propriétaire ainsi que les études architecturales et les démarches administratives.

Point de départ de l’économie de l’impôt : L’année de règlement du premier appel de fonds relatif aux travaux.

Règle de l’imputation des déficits fonciers : L’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le contribuable continue de louer le bien pendant 3 ans (jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation). Obligation de location pendant 3 ans (non-plafonnement des loyers et des ressources du locataire). L’investisseur est libre de choisir le gestionnaire qu’il souhaite.

Les informations fiscales communiquées sur cette page résument les règles applicables aux investisseurs soumis à la fiscalité française et ne sont données qu’à titre d’information générale. Elles n’ont pas vocation à constituer une analyse complète de l’ensemble des effets fiscaux susceptibles de s’appliquer à une personne en particulier.

Les personnes n’ayant pas leur résidence fiscale en France doivent se conformer à la législation fiscale en vigueur dans leur Etat de résidence en tenant compte le cas échéant de l’application d’une convention fiscale visant à éviter les doubles impositions conclue entre la France et cet Etat.

Il est toujours recommandé de nous consulter pour étudier votre situation particulière.

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.

Prenez contact avec nous afin de faire un étude personnalisée de votre situation fiscale pour optimiser et réduire vos impôts.
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